Ejendomsmægler på Instagram: hvad der virker i feedet og i Reels

Hvorfor Instagram, og hvorfor Reels?

For en ejendomsmægler er Instagram den kanal, hvor rækkevidden ikke afhænger af, hvor mange der følger dig. Reels bliver vist til folk, der aldrig har set din profil, hvis de bor i nærheden eller har kigget på boliger for nylig. Et billedopslag når overvejende dine egne følgere, og de fleste mæglerprofiler har mellem 300 og 2.000 af dem.

Det er derfor, en profil med 600 følgere kan få 15.000 afspilninger på en Reel af en villa i Birkerød. Videoen bliver vist til folk i Birkerød, Holte og Virum, som har rørt ved en boligannonce den seneste måned. Den rækkevidde kan du ikke købe billigere nogen steder.

Hvilke opslag virker for en ejendomsmægler på Instagram?

Tre typer bærer stort set alle mæglerprofiler, der vokser. Resten er pynt.

• Boligvideoen: rummene i rækkefølge, musik, adresse og pris i teksten. Lagt op som Reel samme dag, som annoncen går live.
• Solgt-opslaget: ét klip af boligen, salgstiden i teksten. Kort og uden forklaringer.
• Det faglige råd: dig, telefonen og ét konkret svar på noget, en sælger googler. Under 30 sekunder.

Det, der ikke virker, er kædens generelle opslag delt videre, billeder af kontoret uden mennesker, og lange tekster om markedet. De får få visninger og ingen beskeder. Hvis du vil kende hele ugeplanen med tider på, står den i guiden om video markedsføring.

Hvordan skal en boligvideo klippes til Reels?

Formatet er 9:16, altså stående, i 1080 gange 1920 pixel. Længden bør ligge på 30 til 45 sekunder med 10 til 14 klip, se tallene bag i guiden om længde. De første to sekunder afgør, om folk bliver, så åbn med det bedste rum eller facaden, ikke med logoet.

Hold tekst i billedet på et minimum. Adresse og pris kan stå i de nederste to tredjedele, hvor Instagrams egen tekst ikke dækker. Alt andet hører til i billedteksten. Undertekster er unødvendige, når der ikke er tale.

Musikken skal være ryddet til erhvervsbrug. Vælger du et populært nummer fra Instagrams bibliotek på en erhvervsprofil, kan videoen blive dæmpet eller fjernet uden varsel, og det sker ofte først flere uger efter, når opslaget har fået sin rækkevidde. Musik lavet til videoen eller købt med erhvervslicens undgår det problem.

Hvordan sætter du profilen op, så den sælger?

Bio'en skal svare på tre spørgsmål på under 150 tegn: hvem du er, hvor du sælger, og hvordan man får en vurdering. "Ejendomsmægler i Lyngby og Virum. Gratis vurdering, skriv en besked." er nok. Undgå kædens slogan, det siger ingenting om dig.

Brug fremhævede Stories til det, sælgere spørger om: solgte boliger, kundeudtalelser, og hvordan en vurdering foregår. Det er den del af profilen, en sælger kigger på, når de har set en Reel og overvejer at skrive.

Skift profilbilledet til et portræt af dig, taget i dagslys, uden kædens logo. Det er det billede, der vises ved siden af hver eneste Reel, og sælgere klikker oftere ind på et ansigt end på et mærke. Læg de solgte boliger øverst i Stories-højdepunkterne, og sørg for, at det nyeste er under en måned gammelt.

Lokalt fokus slår bredde. En profil for én mægler i ét område får flere beskeder end kædens fælles profil med boliger i hele landet, fordi algoritmen kan placere den præcist, og fordi sælgere vil have en person, ikke et brand.

Hvad skal der stå i teksten til et boligopslag?

Adresse, pris, størrelse og én sætning om det, der gør boligen særlig. Ikke mere. "Skovvej 14, Birkerød. 5,4 mio. 168 kvm villa med udsigt over søen fra førstesalen. Åbent hus søndag kl. 13." Det er tekst nok til, at en køber kan finde annoncen, og til at en sælger på Skovvej ser, hvad naboens hus er sat til.

Brug tre til fem hashtags med bynavnet og boligtypen, for eksempel #birkerød #villatilsalg #nordsjælland. Flere hashtags giver ingen ekstra rækkevidde i 2026, og en væg af hashtags ser billig ud. Tag kædens profil, så den kan dele opslaget videre, og sæt lokation på opslaget, det er den stærkeste signalgiver til algoritmen om, hvor opslaget skal vises.

Svar på alle kommentarer inden for det første døgn, også de korte. En kommentar med "Flot" fortjener et "Tak, åbent hus søndag hvis du vil se den". Instagram viser opslag med samtale til flere, og for en ejendomsmægler på Instagram er kommentarfeltet det sted, hvor naboen spørger, hvad deres eget hus mon kan gå til.

Hvor meget tid skal du bruge om ugen?

Under to timer, hvis boligvideoen bliver lavet for dig. Bygger du selv videoerne i Reels-editoren eller CapCut, skal du lægge en time til pr. bolig, og det er den time, der som regel bliver sprunget over i en travl uge.

Ejendomsvideo.dk laver videoen ud fra de billeder, du allerede har, og leverer 9:16 til Reels sammen med 1:1 og 16:9 til de andre kanaler inden for 24 timer. Den første bolig koster 495 kr. Se tre eksempler, og læg mærke til, at ingen af dem er filmet på stedet.

Sæt et fast tidspunkt til at lægge op, gerne mellem klokken 17 og 20, hvor flest i lokalområdet er på telefonen. Instagram viser en Reel til flest i de første timer, og en video lagt op klokken ni om formiddagen når færre end den samme video klokken 18.

Læg de to timer fast i kalenderen, gerne mandag formiddag og fredag eftermiddag. Instagram belønner profiler, der lægger op med jævne mellemrum, og de første fire til seks uger går med at lære, hvilke opslag dit område reagerer på.