Virtuel fremvisning, 3D-rundtur eller video: hvad passer til hvilken bolig?

Hvad er en virtuel fremvisning?

Begrebet virtuel fremvisning dækker over alt, der lader en køber se boligen uden at være der. I praksis er det tre forskellige produkter, og det er værd at holde dem adskilt, når en sælger spørger, om "I laver sådan noget virtuelt".

• 3D-rundtur: boligen scannes med et 360-graders kamera, og køberen klikker sig selv gennem rummene i browseren, ofte med plantegning og målebånd
• Boligvideo: en film på 30 til 90 sekunder, der viser rummene i den rækkefølge, en køber ville gå gennem huset, med musik
• Live fremvisning: mægleren går gennem boligen med telefonen i et videoopkald, mens køberen spørger undervejs

De tre løsninger er ikke i konkurrence. En sag kan sagtens have både en 3D-rundtur i annoncen og en boligvideo på Instagram, og live fremvisning bliver typisk lagt oveni for den ene køber, der bor i Singapore.

Hvad koster en 3D-rundtur, og hvornår er den pengene værd?

En 3D-rundtur koster typisk 2.000 til 5.000 kr for en almindelig bolig, afhængigt af størrelse og af, om plantegning og målefunktion er med. Scanningen tager en til to timer på stedet, og rundturen er klar efter et til tre døgn. Dertil kommer i nogle tilfælde et månedligt hostinggebyr, så længe rundturen skal være online.

Den er pengene værd ved store boliger med mange rum, hvor køberen har brug for at forstå planløsningen, og ved købere langt væk, som skal beslutte, om de vil rejse til en fremvisning. Den er også stærk til nybyggeri og projektsalg, hvor der er mange ens boliger, og køberne vil sammenligne.

Den er sjældent pengene værd ved lejligheder under 80 kvadratmeter, hvor en køber forstår planløsningen fra billederne, og ved boliger, der ikke står pænt. En 3D-rundtur viser alt, også det, fotografen ellers ville have stillet sig ved siden af.

Hvad koster en boligvideo, og hvornår passer den?

En boligvideo koster 3.000 til 8.000 kr optaget på stedet og 500 til 1.500 kr bygget på annoncens egne billeder, se hele prisbilledet i guiden om boligvideo pris. Den passer til stort set alle boliger, fordi den gør noget, en 3D-rundtur ikke kan: den kommer ud til folk, der ikke leder.

En 3D-rundtur ligger i annoncen og venter på, at køberen klikker. En boligvideo bliver vist i feedet på Instagram og Facebook til folk i kvarteret, der ikke har søgt på boliger endnu, og til sælgere, der lægger mærke til, hvem der gør sig umage. Det er den eneste af de tre løsninger, der skaffer opmærksomhed frem for kun at betjene den.

Videoen egner sig dårligere til én ting: en køber, der vil måle, om sofaen kan være i stuen. Der vinder 3D-rundturen og plantegningen. Ejendomsvideo.dk laver boligvideoer på annoncens billeder for 495 kr på den første bolig, og videoen passer i annoncen ved siden af en eventuel 3D-rundtur uden at nogen af delene bliver overflødige. Se tre eksempler.

Hvornår er en live fremvisning over video det rigtige?

Når køberen bor langt væk og allerede er interesseret. En live fremvisning koster ikke andet end 20 minutter af mæglerens tid, og den giver køberen mulighed for at spørge om det, billederne ikke viser: støj fra vejen, lugten i kælderen, hvordan naboens have ser ud. Den erstatter sjældent den fysiske fremvisning, men den afgør ofte, om køberen booker en flybillet.

Brug telefonen vandret, gå langsomt, og lad køberen styre. Spørg, hvad de vil se igen, og hold kameraet stille i fem sekunder, hver gang du kommer ind i et nyt rum. Optag ikke opkaldet uden at spørge, og send bagefter et link til annoncen og videoen, så køberen kan se rummene igen i ro.

Hvad forventer sælgeren, når de beder om en virtuel fremvisning?

Som regel en 3D-rundtur, fordi det er det, de har set hos naboen eller på et projektsalg. Spørg, hvad de vil opnå. Vil de have færre fremvisninger af nysgerrige, er rundturen det rigtige. Vil de have flere købere til at se boligen, er videoen det rigtige, fordi den når ud til folk, der ikke leder. De fleste sælgere vil have det sidste, når de får det forklaret.

Forklar også, at en virtuel fremvisning viser alt. En 3D-rundtur skjuler ikke en slidt trappe eller et lille badeværelse, og en video bygget på annoncens billeder viser det, billederne viser. Det er et argument for at gøre boligen klar før fotograferingen, og det er ofte det, der får sælgeren til at tage oprydningen alvorligt.

Sæt en pris på det i tilbuddet. En linje med "3D-rundtur, 3.500 kr" og en linje med "boligvideo i tre formater, inkluderet" gør det tydeligt for sælgeren, hvad der er standard, og hvad der er tilvalg, og det gør det lettere for dig at holde markedsføringsbudgettet på en almindelig sag.

Hvad skal en mægler vælge til en almindelig sag?

For de fleste villaer og lejligheder: boligvideo til annoncen og sociale medier, og live fremvisning til de købere, der beder om det. 3D-rundtur lægges oveni ved boliger over 150 kvadratmeter, ved projektsalg og ved liebhaverboliger, hvor sælger forventer den fulde pakke.

Regnet pr. sag er det 500 til 1.500 kr for video bygget på billederne, og 2.000 til 5.000 kr mere, når rundturen er med. På en portefølje på 30 sager om året er forskellen mellem video på alle og rundtur på alle 45.000 til 100.000 kr, og det er som regel de penge, der afgør valget.

Uanset hvad du vælger, så sørg for at videoen er på plads i annoncen fra dag ét, se hvordan i guiden om video i boligannoncen. Den første uge på markedet er den, hvor flest købere ser annoncen, og en virtuel fremvisning, der kommer på efter 14 dage, rammer et mindre publikum.